Comment changer de caution pour un prêt immobilier ?

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Qui paie ses dettes s’enrichit. Voilà la devise de la caution de prêt immobilier. Le crédit immobilier, qu’on appelle également prêt, est devenu une formalité administrative et financière quasiment incontournable pour l’achat d’un habitat ou d’un fonds de commerce. En quoi consiste exactement cette caution immobilière et quelles sont les procédures à adopter pour en changer ?

Qu’est-ce que le prêt immobilier ?

Les prêts immobiliers sont des transactions bancaires destinées à financer, partiellement ou intégralement, l’achat d’un bien immobilier. Cet emprunt sert aussi à l’avancement de travaux immobiliers. Soit dit en passant, la législation relative aux contrats de prêts, dans l’Hexagone, remonte à 1978. En outre, c’est le Code de la consommation qui régit les modalités opérationnelles de cet emprunt. Ce processus juridique exhaustif n’a d’autre dessein que de protéger les emprunteurs avec l’indicateur certifié du taux de prêt effectif. En l’occurrence, le taux effectif global ou TEG est le baromètre évaluant le coût intégral lors de l’octroi d’un crédit avec tous les frais que ce dernier implique, c’est-à-dire le coût assurances, les frais de dossier ainsi que les intérêts outre d’autres charges telles que celles liées à la garantie et au courtage. Aussi, est-il bon de rappeler qu’avant de conclure un contrat de prêt bancaire, 4 impératifs s’imposent qui sont :

la présentation d’un professionnel
l’éclaircissement sur le crédit par le biais d’une fiche informative standardisée européenne dite FISE renseignant sur toutes les informations relatives au crédit immobilier, ce qui permet aux emprunteurs d’adapter son crédit à ses attentes.
La mise en garde officielle quant à l’estimation du patrimoine immobilier
La solvabilité du débiteur
Le conseil professionnel lors de la concession du crédit logement

Le prêt immobilier est très souvent contracté pour un logement, ce que l’on nomme communément le prêt habitat ou bien pour une location. Pour ce qui est de l’investissement locatif, une déduction des intérêts du revenu foncier est tout à fait plausible. Mais le prêt immobilier ne concerne pas uniquement les logements individuels mais également les terrains, de même que les immeubles de résidence ou bien d’entreprise.

La caution pour prêt immobilier : tour d’horizon

Il est temps, à présent, pour bien cerner la caution en question, d’analyser les caractéristiques du prêt immobilier. En premier lieu, il faut mentionner son établissement sous la forme d’un tarif précis et fixe au sein d’un plafond bien qu’il existe des formules dites d’ouverture. Le crédit doit aussi être accordé par une institution financière spécialisée ou une société de crédit, généralement une banque. De plus, le prêt bancaire se caractérise par un taux fixe dans la majorité des cas ou révisionnel ainsi qu’une garantie de prêt. Le crédit octroyé par le prêteur est investi dans plusieurs travaux, que ce soit de rénovation, d’entretien, d’amélioration ou encore l’achat d’actions et de parts sociétales et enfin des dépenses de construction. On peut recourir, pour le prêt, à un intermédiaire comme le courtier en crédits ou à un expert en opérations bancaires et de paiement. Il est essentiel de mentionner bien évidemment les mensualités de paiement et la durée de paiement à long terme, habituellement des années voire des décennies selon le montant à rembourser. Concernant la caution, elle dépend du type de prêt et d’autres critères spécifiques à la transaction financière. Voici les principaux :

Le prêt à taux fixe
Le prêt in fine
Le prêt amortissable
Le prêt à taux variable
Le prêt à taux révisable
Le prêt à paliers
Le prêt à taux capé
Le prêt dégressif, aussi nommé « progressif »
Le prêt modulable

Il existe aussi des prêts complémentaires suivant le profil de l’emprunteur dont les plus usités sont le prêt à taux 0 plus, le prêt bonifié, le prêt employeur, le prêt conventionné, le prêt relais, le prêt épargne logement.

La caution : mode d’emploi

Que l’on opte pour un prêt classique ou un prêt complémentaire, la caution fait figure d’impératif catégorique. Voici justement certains types de prêts complémentaires : le prêt accession sociale dit PAS, le PLS (prêt locatif social), le PLI (prêt locatif intermédiaire), mais aussi le leasing, le prêt aux personnes âgées, aux futurs retraités ou encore aux jeunes cadres. Le cautionnement bancaire se présente en tant que contrat souscrit unilatéralement et par lequel une personne morale ou physique plus connue comme « caution » s’engage légalement à rembourser la dette en lieu et place du débiteur envers le créancier en cas d’empêchement. Le contrat de caution se réfère au régime du droit des obligations et doit nécessairement se faire par écrit, même si la case notaire reste facultative. Toutefois, si l’on choisit l’alternative du notaire, certaines conditions sont requises, comme l’engagement mutuellement consenti et l’aptitude à contracter une caution déterminée ou déterminable. Il va sans dire que le cautionnement doit être proportionnel à la valeur des biens immobiliers, lequel cautionnement doit se réaliser conformément aux prescriptions légales. De ce fait, la personne qui s’engage en qualité de caution, doit indiquer une annotation précise anticipant sa signature en plus d’énoncer le montant en lettres et en chiffres. Ces conditions ne s’appliquent pas à une personne morale ou entreprise. Il existe actuellement 2 grandes espèces d’hypothèque à savoir le cautionnement simple ne disposant ni du bénéfice de discussion ni de celui de division et le cautionnement solidaire contractable qu’en cas de montant total expressément défini. De surcroît, le cautionnement peut être à durée déterminée ou a contrario indéterminée (qui peut être résilié n’importe quand).

Procédure pour changer de caution lors d’un crédit immobilier

Selon les termes de la loi, lors du contrat de bail et/ou de prêt, le garant de la caution est censé respecter son engagement jusqu’à l’expiration du contrat sauf en cas de cautionnement à durée indéterminée résiliable à tout instant. Cependant, ce contrat est rétractable si une clause le permet et ce, à l’avènement d’un évènement contraignant pour le locataire tel qu’un divorce, un décès, une maladie, etc. Ce n’est qu’avec l’accord préalable du prêteur que le cautionnaire peut se désengager. De quelle manière le garant peut-il retirer sa caution afin que celle-ci soit dévolue à un autre ? Tout simplement en la notifiant par une lettre recommandée comportant un accusé de réception tout en gardant à l’esprit que le propriétaire est en droit de rejeter cette requête. Cette procédure de changement de caution payante est nommée « avènement au bail » dans le dispositif juridique. Pour ce faire, le garant doit signer un acte de caution signalant la durée de garantie, le montant. Cela sans oublier d’invoquer l’accord du bailleur pour ratifier ce changement. Une fois l’accord de changement de garant entériné, ne reste plus au propriétaire qu’à s’enquérir d’un nouveau garant. C’est alors que certaines alternatives se présentent à lui :

Trouver une personne qui fera figure d’excellente caution comme un employeur par exemple, tout en respectant les échéances
La caution bancaire remise par un organisme bancaire et d’une valeur correspondant à une année de loyer. Payant, ce recours exige le blocage de la somme sur un compte.
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